La réforme de la fiscalité locale, un des enjeux du prochain mandat ?

L’article 146 de la loi de finances pour 2020 prescrit la révision de la valeur locative des locaux d'habitation utilisée pour l’établissement des impôts directs locaux.

Même si certaines communes ont lancé, de leur propre initiative, des révisions de la valeur locative des locaux sur leur territoire, le mode d’établissement repose toujours sur les loyers constatés en 1970. Malgré l’urgence de cette action, le calendrier s’étale sur une longue durée et s’inscrit d’ores et déjà comme une prochaine mission pour les futurs élus.

  • Au premier semestre de l’année 2023, les propriétaires bailleurs de locaux d’habitation déclareront à l’administration les loyers pratiqués ;
  • Sur la base des données collectées, le Gouvernement présentera au Parlement, avant le 1er septembre 2024, un rapport qui exposera les impacts de cette révision pour les contribuables, les collectivités territoriales et l’État ;
  • En 2025, les commissions locales se réuniront pour arrêter les nouveaux secteurs et tarifs qui serviront de base aux nouvelles valeurs locatives qui s’appliqueront, au 1erjanvier 2026, à partir des impositions établies.

Quel sera donc le mode de calcul des prochaines valeurs locatives ?

Pour la majorité des locaux (maisons individuelles, appartements situés dans des immeubles collectifs, …), la valeur locative sera déterminée par l'application à la superficie du local d'un tarif par mètre carré. Ce tarif est établi sur la base des loyers moyens constatés pour chaque catégorie de biens dans des secteurs d'évaluation infra-départementaux présentant un marché locatif homogène. 

Pour les locaux présentant des caractéristiques exceptionnelles, le mode de calcul sera différent. Ces locaux tiennent leurs particularités par leur aspect architectural,  leurs dimensions ou leur mode de construction (par exemple, les châteaux, abbayes, …). Pour ces locaux, la valeur locative sera déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété.  A défaut - si la valeur vénale ne peut être déterminée - la valeur locative sera calculée à partir de la valeur du terrain - estimée en comparaison avec les transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable - à laquelle sera ajoutée la valeur de reconstruction de la propriété.  

Les Sénateurs ont soulevé une inégalité de traitement lors de la saisine du Conseil Constitutionnel dans la mesure où les propriétaires de locaux exceptionnels auraient une charge fiscale plus importante que les propriétaires de locaux ordinaires dont la valeur locative reposera sur une moyenne des rendements locatifs observés. Le Conseil Constitutionnel a toutefois validé le dispositif dans sa globalité. 

Reste désormais à l’administration fiscale puis aux futurs élus, à travers les commissions communales des impôts directs (CCID) d’appliquer ce nouveau dispositif. Et les enjeux sont importants tant sur le plan financier pour les collectivités que pour les contribuables dans un souci d’équité devant l'impôt. 

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